ESTRATÉGIAS DE INVESTIMENTOS EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA O  
CRESCIMENTO DE UMA PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR1  
INVESTMENT STRATEGIES IN REAL ESTATE FUNDS FOR THE GROWTH OF  
A SUPPLEMENTARY PENSION PLAN  
BRUNO OBAL  
Universidade Estadual do Centro-Oeste (UNICENTRO)  
E-mail: brunoprefirati@gmail.com  
JEAN LUCCA MENON  
Universidade Estadual do Centro-Oeste (UNICENTRO)  
E-mail: jeanluccamenon@gmail.com  
ANTONIO SPORNY JUNIOR  
Centro Universitário Campo Real  
E-mail: juninhosporny@gmail.com  
RESUMO  
Este estudo buscou analisar a viabilidade de uma carteira teórica de Fundos de Investimentos  
Imobiliários como alternativa para formação de previdência complementar no contexto brasileiro, a  
pesquisa surgiu considerando a necessidade de buscar alternativas ao sistema previdenciário  
tradicional, considerando o envelhecimento populacional e as incertezas econômicas. O estudo  
utilizou metodologia descritiva, bibliográfica e documental, com abordagem quantitativa, analisando  
dados de janeiro de 2019 a dezembro de 2024. Foi formada uma carteira com os fundos KNCR11,  
XPML11, HGLG11 e HGRU11, representando os principais segmentos do mercado imobiliário  
(logística, renda urbana, shoppings e crédito), com os fundos escolhidos foram avaliadas três  
estratégias de reinvestimento de dividendos (20%, 30% e 40%), todas com desempenho  
significativamente superior à inflação e a investimentos tradicionais como poupança e CDBs. A  
estratégia de reinvestimento de 40% apresentou retorno médio anual de 6,36%, com ganho real de  
R$ 215.427,74 (31,82%) no período analisado. Os resultados demonstraram que os reinvestimentos  
nesses fundos são uma alternativa viável para complementar a aposentadoria, oferecendo renda  
passiva mensal, proteção contra a inflação e diversificação de riscos por diferentes segmentos  
imobiliários.  
Palavras-chave: Investimento; Diversificação; Reinvestimento; Imobiliário; Previdência.  
ABSTRACT  
This study analyzed the feasibility of a theoretical portfolio of Real Estate Investment Funds as an  
alternative for supplementary pension formation in the Brazilian context. The research arose from  
the need to seek alternatives to the traditional pension system, given the aging population and  
economic uncertainties. The study used descriptive, bibliographic, and documentary methodology,  
with a quantitative approach, analyzing data from January 2019 to December 2024. A portfolio was  
formed with the funds KNCR11, XPML11, HGLG11, and HGRU11, representing the main segments  
of the real estate market (logistics, urban income, shopping malls, and credit). With the chosen funds,  
three dividend reinvestment strategies (20%, 30%, and 40%) were evaluated, all of which  
1 DOI: https://doi.org/10.5935/2763-9673.20250010  
Revista de Estudos em Organizações e Controladoria - REOC, ISSN 2763-9673, UNICENTRO, Irati-PR, v. 5, n. 2, p. 88-  
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significantly outperformed inflation and traditional investments such as savings accounts and CDBs.  
The 40% reinvestment strategy delivered an average annual return of 6.36%, with a real gain of  
R$215,427.74 (31.82%) over the analyzed period. The results demonstrated that reinvesting in these  
funds is a viable alternative to supplement retirement, offering monthly passive income, inflation  
protection, and risk diversification across different real estate segments.  
Keywords: Investment; Diversification; Reinvestment; Real Estate; Pension.  
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1. INTRODUÇÃO  
A previdência social é um benefício previsto em lei, que muitas pessoas  
utilizam, mas que nos últimos anos a situação vem sendo preocupante, tendo em  
vista que a expectativa de vida vem aumentando constantemente e a taxa de  
natalidade está em declive, isso faz com que a pirâmide etária se transforme em  
um cilindro, ao longo dos anos existe a possibilidade que tenhamos um número  
maior de idosos do que pessoas com as carteiras de trabalho ativas, o que sem  
dúvida pressionará o sistema previdenciário, com esse desfalque na parte inferior  
da pirâmide etária, a sustentabilidade dos órgãos previdenciários torna-se cada vez  
mais desafiadora e por consequência é possível que tenhamos inúmeras reformas  
em nosso sistema previdenciário (Silva; Luiz, 2017).  
Segundo Santana (2019) a falta de conhecimento sobre o mercado  
financeiro e muitas vezes pouco recurso para investir geram receio em muitas  
pessoas, mas mesmo diante das incertezas previdenciárias muitas pessoas estão  
buscando novos meios de garantir um meio para complementar a aposentadoria.  
Alguns dados da Brasil, Bolsa, Balcão (B3) indicam que mesmo em momentos onde  
a economia estava em crise, o mercado financeiro manteve-se firme, pois mesmo  
apesar da pandemia do Covid-19 em 2020, a economia global vem se recuperando  
gradativamente, embora o cenário na época tenha sido desafiador, o mercado  
financeiro brasileiro continuou em ascensão, segundo dados da Brasil, Bolsa,  
Balcão (B3) em março de 2024, o número de pessoas físicas em investimentos de  
renda fixa e variável subiu em 80% em relação ao ano de 2020, hoje contando com  
cerca de 19,4 milhões de investidores (B3, 2024).  
Os dados são positivos, em grande medida pelos avanços tecnológicos que  
tem contribuído para que esse mercado se desenvolva cada vez mais, abrindo  
novas possibilidades e investimentos, bem como já tem acontecido com os Fundos  
de Investimentos Imobiliários (FII’s), que ganharam destaque nos últimos anos, por  
se tratarem de fundos onde qualquer pessoa pode ter participação em diversos  
imóveis sem desembolsar grande quantidade de capital o que tem atraído olhares  
de pessoas comuns, o que justifica o crescimento significativo no número de novos  
investidores (Cestari; Rocha; Piellusch, 2023).  
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Mas ainda assim é evidente que muitos investidores ainda se sentem  
inseguros quando pensam em atrelar seu capital em investimentos, diante disso  
inúmeros autores apresentam uma preocupação com o envelhecimento da  
população e também sobre a necessidade de investir em seu próprio futuro, por  
isso este estudo busca analisar como os fundos imobiliários podem auxiliar na  
formação de uma previdência complementar, podendo ser efetivamente integrada  
ao planejamento financeiro pessoal, visando garantir uma aposentadoria  
confortável e segura.  
Os dados são positivos, e os avanços tecnológicos tem contribuído para  
que esse mercado se desenvolva cada vez e mais, abrindo novas possibilidades e  
investimentos, bem como tem acontecido com dos Fundos de Investimentos  
Imobiliários (FII’s), que ganharam destaque nos últimos, por se tratar de um fundo  
onde qualquer pessoa pode ter participação em diversos imóveis sem desembolsar  
grande quantidade de capital o que tem atraído olhares de pessoas comuns, o que  
justifica o crescimento significativo no número de novos investidores (Cestari;  
Piellusch, 2023). Desta forma, buscando resolver o problema de pesquisa, o  
presente estudo delimita-se ao objetivo geral de analisar a viabilidade de uma  
carteira teórica de Fundos de Investimento Imobiliário como alternativa para  
formação de uma previdência complementar como parte integrante do  
planejamento de aposentadoria pessoal.  
2. REFERENCIAL TEÓRICO  
O sistema financeiro surge como uma ferramenta para suprir as falhas de  
um mercado que a muito tempo sofria com a transmissão de informações,  
atualmente esse sistema está bem evoluído, atendendo a todos com a máxima  
eficiência possível, conforme fundamentado por Silva e Luiz (2017). Assaf Neto e  
Lima (2011) afirmam que o sistema financeiro traz inúmeras vantagens, como  
possibilitar transferências de recursos entre pessoas físicas ou até mesmo por  
pessoas de natureza jurídica, com isso facilita a captação de recursos para  
empresas fazendo com que a economia gire de forma espontânea.  
Conforme afirma Carrete (2019) o mercado financeiro brasileiro segue a  
estrutura do Sistema Financeiro Nacional (SFN), essa estrutura segue as funções  
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normativa, supervisora e operacional que são organizados em outros três  
segmentos, que são o segmento monetário, segmento de seguros e segmento  
previdenciário, todo esse conjunto torna mais fácil o fluxo dos recursos entre  
tomadores e aplicadores desses recursos na economia (Pinheiro, 2019). Sem um  
sistema robusto não conseguiríamos intermediar recursos entre agentes  
econômicos, ou seja, fazer a ligação entre os poupadores excedentes de recursos,  
com aqueles que necessitam de recursos, essa circulação da moeda é  
indispensável para o funcionamento da economia global (Abreu; Silva, 2016).  
No Brasil na década de 1960, o mercado de capitais demorou ser  
reconhecido, pois com a pouca estrutura das bolsas de valores e das corretoras  
financeiras, esse cenário não era propício para a entrada de novos investidores,  
fazendo com que as poucas pessoas que realizavam investimentos buscassem  
lucrar com investimentos em ativos reais (Toledo Filho, 2006). Com o passar dos  
anos esse mercado foi ganhando destaque, devido as mudanças mundiais, com a  
chegada da internet foi possível introduzir sistemas para auxiliar nas operações  
financeiras, atualmente o sistema mais usado foi o home broker, ele permitia que  
pessoas de todo o mundo enviasse de forma eletrônica as propostas para a  
comercialização de ativos de corretoras da Bovespa (Rocha; Cestari; Piellusch,  
2023).  
2.1. Mercado de Capitais  
No Brasil na década de 1960, esse tipo de mercado demorou ser  
reconhecido, pois com a pouca estrutura das bolsas de valores e das corretoras  
financeiras, esse cenário criou um certo receio nos investidores, fazendo com que  
as poucas pessoas que realizavam investimentos buscassem lucrar com  
investimentos em ativos reais (Toledo Filho, 2006). Com o passar dos anos esse  
mercado foi ganhando destaque, devido as mudanças mundiais, com a chegada  
da internet foi possível introduzir sistemas para auxiliar nas operações financeiras,  
atualmente o sistema mais usado foi o home broker, ele permitia que pessoas de  
todo o mundo enviasse de forma eletrônica as propostas para a comercialização  
de ativos de corretoras da Bovespa (Rocha; Cestari; Piellusch, 2023).  
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Uma parte relevante do Mercado de Capitais é o mercado acionário, que  
para Brito (2020) é necessário dividir esse mercado em duas fases, mercado  
primário e secundário, no mercado primário é onde acontece a venda de novas  
ações disponibilizas pelas empresas que buscam obter recursos para elaborar  
novos projetos, já no mercado secundário acontece as transferências de ações  
entre compradores e vendedores, não havendo variações financeiras na empresa.  
O mercado de ações é cheio de variações, o que o torna complexo para  
pessoas que estão iniciando neste ramo, pois existem diversas formas de obter  
informações, sejam elas por meio de relatórios anuais ou trimestrais, indicadores  
técnicos e estimativas de lucro, muitas vezes todas essas informações causam  
confusão e são interpretadas de forma incorreta por usuários, acarretando percas  
de capital, a forma de facilitar a tomada de decisões é por dois meios, os firmados  
em análises fundamentalistas e outros baseados em dados gráficos (Murphy,  
2019).  
Os analistas fundamentalistas visam manter seus investimentos por um  
período consideravelmente mais longo, examinando padrões como balanços  
patrimoniais e indicadores de crescimento das empresas. Após essas  
interpretações, toma-se a decisão de investir ou não na empresa. Esses analistas  
correm um certo risco ao usar esse método, visto que o cenário econômico está em  
constante mudança (Elder, 2017).  
Outra corrente de analistas foca na análise técnica, que para Murphy  
(2021), são feitas por meio de gráficos e têm o objetivo de buscar estimar as  
possíveis mudanças no mercado acionário, através de uma série de padrões  
observados ao longo do tempo, com base nas médias de precificações históricas o  
analista técnico usa esse método para buscar lucratividade em um curto prazo de  
tempo, não se preocupando com o crescimento da empresa a longo prazo, através  
de estudos preliminares é possível saber qual o melhor momento de comprar ou  
vender ativos, dessa forma distribuindo recursos de forma precisa evitando  
possíveis percas de recursos.  
Outro componente presente no mercado de capitais são os mercados de  
renda fixa, para Mello, Varanda Neto e Santos (2019), o mercado de renda fixa é o  
mais seguro dos mercados de capitais, visto que ela oferece uma previsibilidade  
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dos ganhos investidos, pois ela apresenta taxas de juros pré-fixadas e pós-fixadas,  
podendo ser resgatados em intervalos de tempo regulares, outro ponto positivo é a  
quase inexistência de riscos que o investidor sofre, pois ele conta com a segurança  
do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), ele é uma organização responsável pela  
preservação da instabilidade do mercado financeiro de nosso país. Para Pinheiro  
(2019), os ativos frutos da renda fixa têm uma programação pré-definida para  
pagamento, essa é uma vantagem de que os investidores já possuem uma ideia de  
qual o valor monetário irá receber, sabendo que podem receber de forma parcelada  
ou integralmente. Para Assaf Neto (2021) esses investimentos têm três  
características principais, a rentabilidade, o prazo e o título escolhido pelo  
investidor. Abaixo na figura 1, tem-se as principais formas de rendimento de títulos  
de renda fixa:  
Figura 1 – Formas de rendimento dos títulos e suas características.  
Fonte: Adaptado de Vieira et al. (2022).  
Ao contrário da renda fixa, onde o investidor conhece as taxas e sabe dos  
retornos de suas aplicações, na renda variável os investidores não têm como prever  
os seus retornos, visto que o mercado financeiro é uma constante incerteza.  
Pinheiro (2019) afirma que os ativos da renda variável, são investimentos de  
natureza futura e não podem ser previstas nem por especialistas, são muitas as  
variáveis, principalmente a do valor de resgate, que é uma surpresa, podendo ser  
igual, superior ou inferior a esperada, tornando-se assim uma incerteza, podendo  
oferecer ganhos expressivos ou perdas de capital.  
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Os investimentos em FII’s são considerados de renda variável e podem ter  
potencial de ganhos elevados, porém esses ganhos são uma incógnita, podendo  
gerar valores superiores aos da renda fixa ou também a perca total do investimento,  
por isso que antes de realizar o investimento nesse tipo de ativo é necessário ter o  
conhecimento de seu perfil de investidor, pois isso acaba influenciando na formação  
da carteira de investimentos, se ela vai ser de um perfil mais agressivo buscando  
alcançar altos ganhos ou se ela vai ser de um perfil conservador, que tem menor  
tolerância a riscos (Bona, 2021).  
2.2. Fundos de Investimento Imobiliário  
De acordo com Rocha, Cestari e Piellusch (2023), o mercado de renda  
variável oferece vastas opções para aplicação de capital, cada uma com sua  
característica particular, neste estudo existem duas modalidades que terão maior  
destaque, como as ações e fundos de investimentos imobiliários. Para Oliveira Filho  
(2019) os Fundos de Investimento Imobiliário são muito parecidos com as ações,  
sendo divididos em cotas de mesmo valor, porém ele se torna mais atraente para  
investidores iniciantes, pois os rendimentos gerados são isentos de imposto de  
renda. Esses fundos reúnem o recurso de diversos investidores que aplicam em  
conjunto em diversas propriedades imobiliárias, como em edifícios comerciais,  
shoppings, fazendas e crédito privado, essa diversificação de investimento em  
conjunto reduz o risco de perdas do capital.  
Para Rocha, Cestari e Piellusch (2023), o maior atrativo deste fundo é  
pagamento regular de dividendos, a lei obriga que ocorra a distribuição de  
dividendos de forma semestral, porém neste tipo de fundo é comum que haja  
pagamento mensal, isso faz com que este investimento seja tão procurado por  
aqueles que buscam uma renda mensal extra, pode-se verificar que, pela  
característica de recorrência na renda através de dividendos e ser um produto de  
fácil assimilação para o investidor médio, pois, principalmente nos fundos  
imobiliários que são proprietários de imóveis, o investidor compreende que a  
recorrência na renda vem do aluguel de bons ativos. Conforme fundamenta Oliveira  
Filho (2019), o dinheiro reunido pelos investidores é aplicado em fundos por um  
profissional ou um gestor, isso pode acarretar alguns custos adicionais pelo fato da  
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existência de uma taxa a pessoa responsável pela gestão destes recursos cobra,  
com isso novos investidores não se atentam a isso na hora de realizar suas  
aplicações, portanto é extremamente necessário considerar estes custos adicionais  
antes de investir.  
Para Fayh (2020), pode-se classificar os fundos de investimento  
imobiliários em 5 categorias:  
• Fundo De Renda (Também conhecidos como “fundos de tijolos”, focam  
em imóveis prontos que são disponibilizados para locação, normalmente  
de grandes empresas);  
• Fundo De Desenvolvimento (Tem como intuito construir e vender, foco  
não seria no aluguel);  
• Fundo De Papel (Aplicam em papéis que financiam a atividade  
imobiliário, produtos de renda fixa como CRIs, LCIs, letras hipotecárias);  
• Fundos De Fundos (Investem com cotas de outros fundos imobiliários);  
• Fundos Híbridos (Usam mais de uma das estratégias anteriores)  
É importante conhecer o funcionamento dessas classes pois cada uma tem  
uma particularidade, os “fundos de tijolo” normalmente pagam dividendos menores,  
porque os imóveis dos quais o fundo é proprietário acumulam a inflação e uma  
eventual renda distribuída só será percebida quando o fundo vender o imóvel. Em  
contrapartida, os “fundos de papel” no geral pagam mais dividendos, pois  
distribuem a inflação dos títulos de crédito que compõe a sua carteira, fundos de  
desenvolvimento terão uma menor recorrência de dividendos, pois haverá o  
período em que as unidades estão sendo construídas e só quando efetivamente  
começarem a ser vendidas que haverá alguma distribuição. O investidor precisa  
ponderar qual das opções vai mais se encaixar ao seu perfil e tolerância ao risco.  
Neste tipo de investimento existem algumas particularidades a respeito da  
tributação, especialmente quando se trata do imposto de renda, considerando que  
partes dos rendimentos é isenta deste imposto e outra parte não é, para pessoas  
físicas os dividendos pagos mensalmente são isentos desde que tenha sejam  
cumpridos alguns requisitos, como: o investidor ter menos de 10% das cotas do  
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fundo, e o fundo e investimento deve ter no mínimo 50 investidores e por fim as  
cotas devem ser negociadas na Bolsa de Valores, o pagamento deste imposto  
ocorre quando o investidor vende sua cota e obtém lucro sobre ela, no mês seguinte  
ele é obrigado a pagar o imposto de renda (Rocha; Cestari; Piellusch, 2023).  
2.3. Previdência  
Conforme fundamenta Pêgas (2022) previdência é uma política pública que  
surge como um meio de assegurar a segurança e garantir o bem-estar econômico  
das pessoas que se encontram em situações de possíveis adversidades, como  
invalidez, acidentes e doenças, enfim, tudo que possa ocasionar a incapacidade de  
executar serviços para a obtenção de renda. Esse sistema cria uma espécie de  
fundo de garantia, onde as pessoas contribuem durante o tempo de trabalho e tem  
o direito de receber quando sofrem algum tipo de adversidade de incapacitação ou  
simplesmente quando atingem a idade mínima para se aposentar (Palácios; Rocha;  
2017).  
Ainda para Palácios e Rocha (2017), as características da previdência são  
diferentes devido as políticas sociais e a cultura dos diversos países do mundo,  
essas previdências podem ser públicas ou mistas, a previdência pública é  
administrada pelo governo do país que assegura o nível básico de renda para as  
pessoas, já os que adotam uma previdência mista envolve uma previdência privada  
e complementar.  
Muitas pessoas buscam uma renda extra, considerando que o modelo  
previdenciário estatal vem se provando não ser suficiente para garantir uma renda  
que seja estável aos aposentados, assim os investimentos tanto em ações quanto  
em fundos imobiliários são uma ótima opção para pessoas que buscam uma  
aposentadoria com benefícios além dos que são oferecidos pelo Instituto Nacional  
do Seguro Social (INSS), oferecendo assim uma aposentadoria mais confortável e  
sem preocupações (Furlanetti, 2018), considerando a característica de renda  
mensal e segurança de grande parte desses ativos.  
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3. METODOLOGIA  
O presente estudo classifica-se quanto aos objetivos como descritivos, em  
relação aos procedimentos trata-se de um estudo bibliográfico e documental,  
quanto a abordagem do problema refere-se a uma pesquisa quantitativa.  
A presente pesquisa é considerada descritiva por utilizar técnicas que tem  
o objetivo de relatar, comparar, identificar diferentes questões relatadas. Segundo  
Marconi e Lakatos (2022) a pesquisa descritiva descreve as características de uma  
população e identifica relações entre as diversas variáveis. Com isso, este estudo  
busca encontrar a importância da composição de uma carteira de investimentos  
baseada em fundos de investimento imobiliários para composição de uma  
previdência complementar.  
A pesquisa bibliográfica é considerada uma das formas de pesquisa mais  
importantes sendo realizada com base na literatura de textos, artigos, livros e sites,  
conforme é conceituado por Marconi e Lakatos (2021). A pesquisa em questão  
pode ser considerada bibliográfica pois ela se baseia em revisões de livros artigos  
científicos e sites oficiais.  
Para Marconi e Lakatos (2021), a pesquisa documental é um dos primeiros  
passos de qualquer tipo de pesquisa, esse é um dos métodos de pesquisa que  
busca por meio de fontes primarias ou secundarias analisar os dados de relatórios  
governamentais, estatísticas e artigos. As características deste tipo de pesquisa  
estão presentes neste estudo, portanto a natureza é documental, pois nele serão  
utilizados dados referentes aos preços dos ativos e aos dividendos distribuídos  
mensalmente.  
O estudo quantitativo está presente neste estudo pois nele é apresentado  
características objetivas que são desenvolvidos a partir da análise dos dados  
coletados. Marconi e Lakatos (2022) consideram que a pesquisa quantitativa  
envolve a análise estatística e é baseada em dados numéricos que são usados  
para se obter respostas mais precisas.  
A população pode ser definida como a análise de todos os dados  
envolvidos em uma pesquisa, muitas vezes a grande quantidade de dados pode  
acabar dificultando a interpretação, mas é importante lembrar que uma população  
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completa de dados busca resultados mais compreensíveis (Creswell; Clark, 2013).  
A população utilizada nesta pesquisa serão os fundos imobiliários listados no IFIX  
ao longo do período de estudo proposto.  
A amostra é considerada uma parte da população, contribuindo para que  
seja possível delimitar o tamanho da população a ser analisada, tornando a  
pesquisa mais simples e alcançar resultados mais específicos (Marconi; Lakatos,  
2022).  
A amostra da pesquisa foi selecionada de forma não probabilística,  
buscando os ativos que eram mais representativos do IFIX (Índice de Fundos de  
Investimento Imobiliário) e diversificados dentro dos segmentos de atuação  
principais dos FII’s como, logística, shoppings, renda urbana, crédito e  
desenvolvimento no período estudado.  
Este estudo é classificado como uma pesquisa descritiva, pois tem como  
objetivo principal descrever as características dos FII’s e avaliar sua previsão como  
instrumento para formação de previdência complementar, em questão dos  
procedimentos, a pesquisa é bibliográfica e documental, com coleta de dados  
secundários provenientes de fontes especializadas e confiáveis. Quanto a  
abordagem, é utilizado uma metodologia quantitativa para análise de dados  
financeiros, possibilitando a quantificação dos retornos e avaliação comparativa  
entre as estratégias.  
A população de estudo compreende os FII’s listados na bolsa de valores  
brasileira, representando diferentes segmentos do mercado imobiliário como  
logística, renda urbana, shopping centers e crédito imobiliário. A amostra foi  
selecionada de forma não probabilística, com a escolha de quatro fundos principais:  
KNCR11, XPML11, HGLG11 e HGRU11, que são representativos dos segmentos  
classificados e bem reconhecidos no mercado.  
Para a coleta de dados foram usados sites especializados, como Investing  
e Funds Explorer, para obtenção de informações sobre cotações, dividendos e  
rentabilidades dos FIIs no período de janeiro de 2019 a dezembro de 2024. A  
análise dos dados envolveu a simulação de uma carteira teórica, com investimento  
inicial assim testando diferentes estratégias de reinvestimento parcial de dividendos  
com 20%, 30% e 40% de reaplicação.  
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As técnicas de análise de dados incluíram cálculos de retorno total, retorno  
real ajustado pela inflação, evolução dos dividendos ao longo do tempo e  
comparação com investimentos tradicionais como poupança e CDBs. Isso tudo  
permitiu avaliar o desempenho e a consistência das estratégias de investimento em  
FIIs para viabilizar uma previdência complementar com geração de renda passiva  
e aumento do patrimônio ao longo do tempo.  
Como limitação de estudo, têm-se que o período analisado pode ser  
pequeno e os vieses (eventos extraordinários, taxas de juros elevadas ou baixas)  
podem levantar questionamento quanto aos resultados, sugere-se, quando o  
mercado estiver mais desenvolvido e maduro, expandir o período de análise,  
trazendo assim mais segurança para realizar a comparação entre os FIIs e outras  
classes de ativos.  
4. ANÁLISE E DISCUSSÃO DOS RESULTADOS  
As informações do presente estudo foram coletadas a partir de sites como,  
Investing e Funds Explorer, o primeiro site foi utilizado para a cotação das ações  
ao longo dos anos das empresas selecionadas anteriormente, e o segundo foi  
usado como uma central de informações onde houve a coleta de valores de  
dividendos.  
Esses dados foram coletados com o período de janeiro de 2019 a  
dezembro de 2024, com o objetivo de avaliar o comportamento dos ativos em  
diferentes cenários de mercado, em seguida esses dados foram repassados para  
o software Excel, uma ferramenta projetada para organizar, calcular, analisar e  
apresentar dados de forma eficiente.  
A análise da carteira teórica de fundos de investimentos imobiliários em  
questão, abrange dados dos fundos KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários  
Fundo de Investimento Imobiliário), XPML11 (XP Malls FII), HGLG11 (Credit Suisse  
Hedging-Griffo Logística FII) e HGRU11 (Credit Suisse Hedging-Griffo Renda  
Urbana FII), os ativos em questão foram selecionados buscando diferentes tipos de  
FII’s, porém são os fundos com maior estabilidade no mercado.  
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Algumas estratégias foram usadas para garantir diferentes resultados  
nessa pesquisa, uma das estratégias usadas nestes fundos e foi a reaplicação de  
lucros e, reinvestindo 20%, 30% e 40%, a tabela 1 demonstra os retornos obtidos.  
Tabela 1 – Retorno de reaplicações.  
Estratégia de Retorno  
Reaplicação  
Corrigido INF  
(R$)  
Retorno Médio Ganho Real Ganho Real  
RT (%)  
Total (R$)  
892.551,06  
853.883,67  
815.216,27  
Anual (%)  
($)  
(%)  
40%  
677.123,32  
677.123,32  
677.123,32  
31,82  
26,1  
6,36  
215.427,74  
176.760,35  
138.092,95  
31,82  
26,1  
20,39  
30%  
5,22  
20%  
20,39  
4,08  
Fonte: Elaborada pelos autores (2025).  
A análise dos retornos patrimoniais da presente carteira teórica de FII’s  
oferece evidência de que a rentabilidade desta modalidade de investimento como  
alternativa viável para a construção de uma previdência complementar estável. O  
período trabalhado compreende seus desafios econômicos, incluindo os impactos  
da pandemia de COVID-19, instabilidade política, pressão inflacionária e  
instabilidade nos mercados financeiros.  
A carteira é composta por investimentos iniciais, com diferentes níveis de  
reaplicação, variando entre 20%, 30% e 40%, todos tendo os valores corrigidos  
pela inflação para garantir a análise mais precisa possível do desempenho dos  
investimentos, onde superar significativamente a inflação, representa um grande  
avanço estratégico para o planejamento financeiro pessoal.  
A estratégia com 40% de reinvestimento demonstrou vantagem em na  
acumulação patrimonial, com retorno total de R$ 892.551,06, esta abordagem  
proporcionou ganho real de R$ 215.427,74, representando crescimento de 31,82%  
acima da inflação. O retorno médio anual de 6,36% coloca essa rentabilidade em  
um nível comparável ao de aplicações mais arriscadas, mas ainda preservando a  
baixa oscilação como característica dos FIIs.  
A estratégia de reaplicação de 30% teve como retorno total de  
R$ 853.883,67 e ganho real de R$ 176.760,35, com 26,10% acima da inflação, a  
reaplicação de 30% oferece 82,1% do desempenho da estratégia anterior,  
disponibilizando simultaneamente maior fluxo de caixa para necessidades  
imediatas. O retorno médio anual de 5,22% representa um patamar de rentabilidade  
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que supera com facilidade a maioria dos instrumentos de renda fixa disponíveis no  
mercado brasileiro, incluindo CDBs, LCIs, LCAs e títulos públicos.  
A estratégia mais conservadora reinvestindo 20% demonstrou uma  
eficiência considerável, com retorno total de R$ 815.216,27 e ganho real de  
R$ 138.092,95, cerca de 20,39% acima da inflação, provou que é possível priorizar  
a geração de renda sem comprometer a proteção patrimonial de longo prazo. O  
retorno médio anual de 4,08% pode parecer pequeno em comparação com demais  
estratégias, mas ainda assim representa superior à poupança, CDBs de liquidez  
diária e diversos fundos de investimento tradicionais.  
Os retornos obtidos por meio dessas três estratégias superam as  
alternativas tradicionais de investimento conservadoras disponíveis no mercado  
brasileiro. Atualmente a poupança oferece rendimento real (acima da inflação)  
próximo a 3% ao ano, os CDBs dos grandes bancos variaram entre 2% e 4% ao  
ano, as estratégias de FIIs proporcionaram retornos entre 4,08% e 6,36% ao ano.  
É importante contextualizar que, no período analisado, os FIIs apresentaram  
desempenho comparável aos títulos públicos indexados à inflação (NTN-B),  
embora com maior volatilidade e risco associado. A elevação da taxa Selic ao longo  
do período estudado, alcançando patamares restritivos, impactou a atratividade  
relativa dos ativos de renda variável  
Com isso os dividendos representam a renda gerada pelos fundos  
imobiliários, eles correspondem ao pagamento que os investidores recebem como  
uma espécie de "aluguel" que compõem o portfólio do fundo, a análise dos  
dividendos anuais ao longo do período estudado permite entender como essa renda  
passiva evoluiu e se manteve capaz de proteger o poder de compra dos  
investidores frente à inflação, na tabela 2 os valores ficam mais claros.  
Tabela 2 – Valor Anual de Dividendos.  
Reaplicação Valor 2019 Valor 2020 Valor 2021 Valor  
2022 Valor  
(R$)  
2023 Valor  
(R$)  
2024  
(%)  
(R$)  
(R$)  
(R$)  
(R$)  
40  
30  
20  
45.405,58  
45.189,47  
44.973,37  
39.401,87  
38.868,11  
38.334,34  
50.777,08  
49.697,55  
48.618,02  
79.720,96  
77.276,06  
74.831,17  
84.873,57  
85.667,66  
81.388,31  
77.903,05  
81.435,91  
77.204,15  
Fonte: Elaborada pelos autores (2025).  
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Ao longo do período pode-se notar que as estratégias de reaplicação dos  
dividendos demonstraram um crescimento consideravelmente alto de 2019 a 2024,  
o crescimento positivo ocorreu nas três formas de reaplicação, porém na estratégia  
que de maior peso de investimento, o retorno saltou de R$ 45.405,58 para  
R$ 85.667,66. Até mesmo com 20% de reaplicação os valores foram positivos,  
saindo de R$ 44.973,37 atingindo R$ 77.204,15, isso demonstra que os fundos  
escolhidos mantiveram o poder de compra diante da inflação, mas também  
cresceram de forma contínua.  
Uma das maneiras de compreender melhor esses valores, especificamente  
em 2019, é corrigindo a inflação e trazendo os valores para o fim do ano de 2024,  
conforme a tabela 3.  
Tabela 3 – Correção da inflação 2019.  
Valor 2024 (R$)  
Média Anual  
(%)  
Reaplicação  
2019 Corrigido Inflação (R$)  
RT (%)  
40%  
30%  
20%  
85.667,66  
81.435,91  
77.204,15  
63.208,35  
62.907,51  
62.606,68  
35,53  
29,45  
23,32  
7,11  
5,89  
4,66  
Fonte: Elaborada pelos autores (2025).  
Na coluna de correção da inflacionária mostra quanto os dividendos  
recebidos em 2019 deveriam valer em 2024 para manter o poder de compra, isso  
considerando a inflação do período, os valores expressos nesta coluna  
demonstram a correção monetária aplicada para que a comparação seja feita de  
forma justa e demonstre o valor real dos dividendos ao longo dos anos.  
A coluna de retorno expressa o percentual de retorno total dos dividendos  
em relação ao valor anteriormente corrigido, mostrando o ganho real além do ajuste  
pela inflação. Assim, retornos totais de 35,53%, 29,45% e 23,32% indicam que os  
dividendos pagos não apenas acompanharam a inflação, mas também  
proporcionaram grandes ganhos adicionais.  
Por fim a coluna da média anual calcula a taxa média anual de crescimento  
dos dividendos, que são 7,11%, 5,89% e 4,66%, para as três estratégias  
analisadas, esses índices demonstram que, em média os dividendos cresceram a  
uma taxa significativa ao ano, contribuindo para a manutenção e crescimento do  
poder aquisitivo por meio da renda passiva gerada pelos fundos imobiliários.  
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Outra análise interessante é o valor disponível para gasto, esse indicador  
pode demonstrar de forma precisa o montante de dinheiro que ainda pode ser  
usado para uso pessoal ou até mesmo para fazer novas aplicações para fazer com  
que o dinheiro trabalhe a seu favor. A tabela 4 indica de forma explicita o montante  
existente na carteira que ainda pode ser usado pelo investidor.  
Tabela 4 – Saldo disponível para gasto.  
Disponível  
Reaplicação em 2019  
(R$)  
Disponível  
em 2020  
(R$)  
Disponível  
em 2021  
(R$)  
Disponível  
em 2022  
(R$)  
Disponível  
em 2023  
(R$)  
Disponível  
em 2024  
(R$)  
40%  
30%  
20%  
27.243,35  
31.567,80  
35.892,25  
23.641,12  
27.047,54  
30.453,97  
30.466,25  
34.464,43  
38.462,61  
47.832,58  
53.359,78  
58.886,98  
50.924,14  
55.926,24  
60.928,33  
51.400,60  
55.735,61  
60.070,62  
Fonte: Elaborada pelos autores (2025).  
Essa tabela mostra a evolução ano a ano do dinheiro disponível para  
utilização pelo investidor, após as reaplicações dos dividendos nas três estratégias  
durante o período de 2019 a 2024, ela indica de maneira prática quanto o investidor  
poderia utilizar para consumo ou despesas pessoais em cada situação.  
É possível observar que, em todas as reaplicações existe um crescimento  
significativo do valor disponível para gastos ao longo do tempo. A reaplicação de  
40% do capital em 2019 começa com R$ 27.243,35 e chega a R$ 51.400,60 em  
2024, praticamente dobrando o saldo, isso demonstra a importância do  
reinvestimento de parte dos dividendos para que haja o aumento do saldo  
disponível pra gasto da carteira, ou seja, quanto maior o tempo e o percentual que  
o investidor puder reaplicar os proventos, melhor para a carteira.  
A reaplicação de 30% ocorreu o que já era esperado, partindo de  
R$ 31.567,80 e alcançando R$ 55.735,61. Já o perfil mais conservador, que  
apresenta o menor percentual de reaplicação, com maior distribuição imediata,  
começa com R$ 35.892,25 e chega a R$ 60.070,62 em 2024.  
O comportamento observado nessa simulação, mostra que quanto menor  
o percentual reinvestido, maior é o capital que se torna disponível para o consumo  
pessoal, embora todas as estratégias tenham demonstrado um crescimento  
expressivo. Pode-se observar também que a partir de 2021, ocorreu um  
crescimento consideravelmente elevado em relação aos demais anos, isso  
provavelmente se deve ao fato de que o mercado financeiro vinha se recuperando  
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do período de pandemia, esse aumento no saldo disponível é importante pois  
demonstra que independentemente do cenário econômico, o investidor obteve  
ganho de poder de compra para atender suas necessidades pessoais.  
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS  
O presente estudo teve como objetivo analisar a viabilidade dos FIIs como  
alternativa para formação de uma previdência complementar, avaliando sua  
capacidade de preservar o poder de compra dos investidores ao longo do tempo e  
gerar renda periodicamente. Com a construção de uma carteira teórica composta  
pelos fundos KNCR11, XPML11, HGLG11 e HGRU11, com estratégias de  
reinvestimento de 20%, 30% e 40%, tornou-se possível mensurar o desempenho  
patrimonial e a evolução dos dividendos entre 2019 e 2024, período marcado por  
elevada instabilidade econômica, pandemia, inflação e diversas oscilações no  
mercado financeiro.  
Os resultados mostraram que independente da estratégia adotada, os FIIs  
demonstraram capacidade de superar a inflação, preservando e ainda ampliando o  
poder de compra, a estratégia com 40% de reaplicação apresentou maior acúmulo  
patrimonial, alcançando ganho real de 31,82%, enquanto a reaplicação de 30%  
mostrou-se a alternativa mais equilibrada entre rentabilidade e disponibilidade de  
caixa, com ganho real de 26,10%.  
Mesmo a estratégia mais conservadora, com apenas 20% de reaplicação,  
entregou desempenho superior a modalidades tradicionais de renda fixa como  
poupança, CDBs e títulos públicos, registrando ganho real de 20,39%, esse  
resultado é condizente com o que foi observado por Das Cubero et al. (2024), que  
realizou análise comparativa entre a caderneta de poupança e o fundo HGLG, o  
fundo teve desempenho superior à caderneta no período estudado. A análise da  
evolução anual dos dividendos demonstrou crescimento contínuo, comprovando a  
consistência dos FIIs como geradores de renda passiva, essa característica os  
posiciona como instrumento eficiente para compor uma previdência complementar  
sustentável, especialmente em um cenário de incertezas.  
Diante desses resultados pode-se concluir que os fundos imobiliários são  
uma alternativa viável e estratégica para o planejamento financeiro de longo prazo,  
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sobretudo para investidores que buscam conciliar segurança, liquidez e geração de  
renda recorrente, ainda, conforme Albuquerque (2022) aborda em seu estudo, é  
necessária uma análise prévia do setor antes de analisar o ativo em si, de forma  
que o investimento no setor imobiliário esteja de acordo com a expectativa do  
investidor com relação ao risco e retorno proporcionados pela alocação nessa  
classe de ativos, como sugestão, é apontada a avaliação de indicadores de preço  
e rentabilidade, análise aprofundada dos relatórios gerenciais para verificação de  
vacâncias (tanto físicas quanto financeiras) e a remuneração dos ativos (aluguéis  
para fundos com ativos físicos e juros no caso de fundos de papel).  
Como sugestão para estudos futuros, propõe-se a ampliação do período  
de análise, abarcando um ciclo de aplicação nos ativos e posterior fruição dos  
rendimentos na aposentadoria, na medida em que o mercado se desenvolve e  
amadurece, a inclusão de novos segmentos de fundos, como por exemplo os FI-  
Infras (Fundo Incentivado de Investimento em Infraestrutura), FIAGROS (Fundos  
de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais) e FIP (Fundos de  
Investimento em Participações) e a comparação direta com planos tradicionais de  
previdência privada (PGBL/VGBL), o que poderia reforçar ainda mais a atratividade  
dos FIIs como possível fundo previdenciário.  
Outro ponto para estudos futuros é de que os FIIs são produtos de  
investimento tipicamente brasileiros, daí a carência de estudos estrangeiros  
relacionados ao tema, mas poderiam ser realizadas comparações com os REITs  
(Real Estate Investment Trusts) americanos, que guardam certa semelhança com  
os FIIs. Ressalta-se também a importância da educação financeira como  
ferramenta indispensável para que cada vez mais pessoas tenham autonomia para  
construir sua aposentadoria de forma consciente e sustentável.  
REFERÊNCIAS  
ABREU, Edgar; SILVA, Lucas. Sistema Financeiro Nacional. São Paulo Grupo  
GEN,  
2016.  
E-book.  
ISBN  
9788530974657.  
Disponível  
em:  
https://app.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530974657/. Acesso em: 21 jun.  
2024.  
ALBUQUERQUE, André Luiz Oliveira de. Da educação à liberdade financeira:  
uma jornada possível com fundos de investimentos imobiliários. Trabalho de  
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COMPLEMENTAR  
Conclusão de Curso (Bacharelado em Ciências Contábeis). Faculdade de  
Administração e Ciências Contábeis, Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio  
de Janeiro, 2022.  
BONA, André. O Investimento Perfeito: Como investir em qualquer cenário  
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pág.1.  
ISBN  
9786555203363.  
Disponível  
em:  
https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786555203363/. Acesso em: 13  
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BRASIL BOLSA BALCÃO. Uma análise da evolução dos investidores na B3.  
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CARRETE, Liliam S. Mercado Financeiro Brasileiro. Rio de Janeiro: Atlas, 2019.  
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ESTRATÉGIAS DE INVESTIMENTOS EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA O CRESCIMENTO DE UMA PREVIDÊNCIA  
COMPLEMENTAR  
TOLEDO FILHO, Jorge Ribeiro de. Mercado de Capitais Brasileiro: uma  
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p.Capa.  
ISBN  
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nov. 2024.  
FURLANETTI, Carlos Eduardo. Análise das características das carteiras  
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Janeiro: Atlas, 2021. E-book. pág.202. ISBN 9788597026580. Disponível em:  
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MARCONI, Marina de A.; LAKATOS, Eva M. Metodologia Científica. 8th ed. Rio  
de Janeiro: Atlas, 2022. E-book. p.297. ISBN 9786559770670. Disponível em:  
https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786559770670/. Acesso em: 07  
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MURPHY, John J. Análise Técnica do Mercado Financeiro. São Paulo: Editora  
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2021.  
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2024.  
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ASSAF NETO, Alexandre. Mercado Financeiro. São Paulo: Grupo GEN, 2021. E-  
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Disponível  
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ISBN  
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2024.  
Revista de Estudos em Organizações e Controladoria - REOC, ISSN 2763-9673, UNICENTRO, Irati-PR, v. 5, n. 2, p. 88-  
109, jul./dez., 2025.  
109  
Bruno Obal, Jean Lucca Menon e Antonio Sporny Junior  
ESTRATÉGIAS DE INVESTIMENTOS EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA O CRESCIMENTO DE UMA PREVIDÊNCIA  
COMPLEMENTAR  
PINHEIRO, Juliano L. Mercado de Capitais. São Paulo: Grupo GEN, 2019. E-  
book.  
ISBN  
9788597021752.  
Disponível  
em:  
https://app.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597021752/. Acesso em: 20 jun.  
2024.  
ROCHA, Ricardo H.; CESTARI, Walter; PIELLUSCH, Marcos. Mercado de  
capitais e bolsa de valores. Barueri: Editora Manole, 2023. E-book. ISBN  
9788520458365.  
Disponível  
em:  
https://app.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788520458365/. Acesso em: 22 jun.  
2024.  
SANTANA, Franklin Roosewelt Santos. Aposentadoria com ações: formação de  
um capital com foco na previdência complementar. Repositório institucional da  
universidade  
de  
Sergipe,  
2019.  
Disponível  
em:  
https://ri.ufs.br/bitstream/riufs/11563/2/Franklin_Roosewelt_Santos_Santana.pdf.  
Acesso em 22 de jun de 2024.  
SILVA, César Roberto Leite da; LUIZ, Sinclayr. Economia e mercados: introdução  
à economia. São Paulo: SRV Editora LTDA, 2017. E-book. ISBN 9788547227739.  
Disponível  
em:  
https://app.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788547227739/.  
Acesso em: 22 jun. 2024.  
Revista de Estudos em Organizações e Controladoria - REOC, ISSN 2763-9673, UNICENTRO, Irati-PR, v. 5, n. 2, p. 88-  
109, jul./dez., 2025.